С января на защиту дольщиков в Приморье встанет государственный компенсационный фонд

Строители Приморья частично поддерживают идею государства по созданию компенсационного фонда

 

С января 2017 года на защиту дольщиков встанет государственный компенсационный фонд. Его создание станет поправкой в ФЗ-214, в соответствии с которым ответственность застройщиков по договорам долевого участия (ДДУ) по сей день страхуют частные страховые компании. Компенсационный фонд полностью заменит частное страхование ДДУ и будет иметь форму публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», пишет Деловая газета "Золотой Рог".

В соответствии с утвержденными условиями регулирования фонда каждый девелопер, желающий участвовать в долевом строительстве, для начала обязан перечислить на счет фонда 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. Только после этого застройщик сможет получить государственную регистрацию ДДУ.

Средства фонда можно будет направить на две цели: во-первых, на выплату возмещения участникам долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиком, а во-вторых, на оказание финансовой помощи застройщику, которому фонд поручит завершить проблемный объект. Важно, что помощь застройщику, который пусть и сделал взнос в фонд, но оказался не в состоянии завершить стройку, оказываться не будет.

Чтобы выплаты пострадавшему дольщику стали возможны, должны быть соблюдены три условия: во-первых, сделки по продаже квартир в доме должны осуществляться по 214-ФЗ, во-вторых, застройщиком должны быть уплачены взносы в фонд, и в-третьих, в отношении застройщика должна быть введена процедура банкротства. Если все условия соблюдены, фонд обязан возместить средства дольщику в течение 10 рабочих дней со дня предоставления дольщиком необходимых документов.

Государству на рынке место

Мнения приморских экспертов в сфере строительства насчет появления на рынке игрока «от государства» в лице компенсационного фонда разделились: кто-то уверен, что принятие законопроекта ведет к монополизации рынка, а кто-то, напротив, позитивно рассматривает перспективу государственного регулирования рынка.

— К сожалению, обманутые дольщики в нашей стране есть, и им нужна помощь, — комментирует заместитель директора НП СРО «Альянс строителей Приморья» Вадим ФЕДОРЕНКО. — Появление государственного фонда на рынке рассматриваю позитивно, так как частное страхование ДДУ по большому счету является фикцией: частные страховые компании всегда имеют возможность сослаться на «нестраховой случай», после чего последуют долгие споры. Фонд же — другое дело. В этом случае на счету лежат живые деньги. Я думаю, что в первую очередь фонд ценен потому, что в течение трех лет поможет разобраться с уже обманутыми дольщиками, коих в России сейчас насчитывается около 50 тысяч. Конечно же, он защитит и права потенциальных дольщиков. Однако последних в России в последнее время обмануть сложно: требования к строительным компаниям ужесточаются из года в год, что тоже хорошо: на рынке остаются сильнейшие.

По словам Федоренко, для каких-то застройщиков 1% от декларируемой стоимости строительства объекта недвижимости может показаться слишком большой суммой.

— Однако не стоит забывать и о другом законопроекте, который также призван защитить права дольщиков: чем больше запланированная площадь объекта долевого строительства, тем больший объем уставного капитала должен иметь застройщик, — отмечает Федоренко. -  К примеру, застройщик, который планирует возвести 1500 кв. м (минимальный порог), должен иметь уставного капитала не менее двух млн рублей. Таким образом «пустые» компании просто-напросто не смогут начать строительство.

Государственный компенсационный фонд и государственное регулирование рынка — лучшее решение ситуации с обманутыми дольщиками, уверен генеральный директор ООО «СК «Аврора — Строй» Андрей ИЩЕНКО. По его мнению, участники долевого строительства должны быть под защитой именно государства и органов власти, а сложившаяся на сегодняшний день экономическая ситуация не позволяет полностью рассчитывать на то, что застройщик, будь то мелкая или крупная компания, закончит строительство.

— Механизм долевого строительства развивается, — считает Андрей Ищенко. — Помимо поправок в ФЗ-214, которые вступят в силу с 1 января 2017 года, есть еще один момент: с 1 июля 2017 года появится еще ужесточение в виде обязательного уставного фонда компании, которое также защитит дольщиков. С точки зрения крупного игрока строительного бизнеса лучше, когда государство занимается страхованием ответственности застройщика перед участниками долевого строительства, нежели частные страховые компании, с которыми мы сейчас сотрудничаем. В первом случае государство является одновременно гарантом того, что застройщик имеет полностью «белую историю», соответствующие документы, допуски, СРО и он вправе привлекать денежные средства граждан. Так что мы поддерживаем идею государственного компенсационного фонда: в нынешней ситуации мошенникам строительного рынка уже не выгодно обманывать дольщиков (есть определенные меры воздействия на руководящее звено компании в виде уголовной ответственности), а с 1 января 2017 года это станет почти невозможным.

По мнению Андрея Ищенко, 1% от стоимости объекта недвижимости в проектной декларации — не такие уж большие деньги.

— Сегодня мы страхуем наши сделки в частной страховой компании, и процент страховой премии — 1,5, — добавил директор ООО СК «Аврора — Строй». — Если государство сдержит свои обещания, и в новый компенсационный фонд мы будем вносить 1% от стоимости, то для нас, конечно, это выгодно в любом случае. Кроме того, сейчас мы вносим плату за страховку также до заключения ДДУ.

Компаниям, которые не имеют денег, нечего делать на строительном рынке сегодня, уверен директор ООО «Ратай» Андрей МАРУЩЕНКО.

— Есть еще один институт у девелопера, институт саморегулирования, — прокомментировал Марущенко. — Застройщики могли бы развить его и гарантировать риск. Но в этом случае они отчисляли бы еще больше денег в компенсационный фонд. Однако государство не дало им права создавать такой институт в обязательном порядке и взяло функции по сбору и хранению компенсационного фонда на себя. Так что это естественный процесс по защите потребителей со стороны государственных институтов. Нужно платить, а кто не может, уходит с рынка.

Обратная сторона: монополизация

Как отмечает главный инженер группы компаний «Капиталстрой» Сергей ЗОЛОТАВИН, выход на строительный рынок компенсационного фонда застопорит процесс развития долевого строительства.

— 1% — это очень большие деньги, — считает Золотавин. — Тем более если застройщик обязан для начала их внести, а потом уже приниматься за дело. К примеру, если весь объект стоит 300 млн рублей, он должен будет отчислить в фонд 3 млн. Возможно, это по плечу более-менее крупным игрокам строительного рынка, а вот компании поменьше такую ношу вряд ли потянут. Таким образом, дело приведет к монополизации рынка: останутся только крупные девелоперы. Однако все мы знаем, что русские люди, как никто другой, умеют обходить закон. Возможно, появится практика искусственного занижения стоимости объекта недвижимости в проектной декларации.

Стоимость объекта недвижимости в проектной декларации — тоже спорный вопрос, так как не все застройщики на сегодняшний день считают нужным запрашивать у проектировщиков всю смету на строительство.

— Как опытный застройщик, который построил 10 домов, я прошу проектировщиков посчитать только то, что мне особенно необходимо, — отмечает Золотавин. — А что если я не хочу составлять полную смету? Это ведь дополнительные средства, трата которых в большинстве случаев не оправдана: в процессе строительства многое меняется, и первоначальная смета может оказаться недостоверной. Например, вместо металлических труб я захочу установить полипропиленовые. И что? Кто будет это контролировать? По собственному опыту знаю, что полную смету в начале строительства делают только начинающие застройщики.

По мнению Золотавина необходимость страховать ДДУ в частных страховых компаниях выглядит более привлекательной, чем необходимость отчислять средства в компенсационный фонд.

— Между частными страховыми компаниями есть конкуренция, — отметил Золотавин. — Это значит, что они, желая набрать портфель сделок, будут стремиться предложить клиенту более выгодные условия, нежели компания-конкурент. Компенсационному фонду же не с кем конкурировать! Кроме того, дольщики также могут страховать свои сделки в частных страховых компаниях, если не доверяют застройщику. Конечно, это личное дело каждого, но я думаю, так надежнее, чем уповать на сложную государственную систему.

КРОМЕ ТОГО

Поймать в банкроты

Процедура банкротства в отношении несостоятельного застройщика, без вступления в силу которой компенсация обманутым дольщикам невозможна, по мнению экспертов, не такой уж простой процесс. Однако авторы законопроекта о компенсационном фонде продумали и этот нюанс: так, чтобы облегчить процесс контроля за застройщиками, оказавшимися не в состоянии завершить объекты, компенсационный фонд будет наделен функциями арбитражного управляющего согласно поправкам к закону о банкротстве.

Процедура банкротства вступает в силу по решению арбитражного суда – сразу же после первого иска о банкротстве. Если раньше процедура банкротства состояла из трех стадий — наблюдения, конкурсного производства и внешнего управления, то теперь наблюдение из нее исключается, а стадия «конкурсное производство» увеличивается с полугода до года. Благодаря исключению процедуры наблюдения сроки, в течение которых дольщик сможет получить выплату или готовую квартиру, значительно сократятся, уверены эксперты.

Любовь ХМЕЛЕВСКАЯ.

Газета «Золотой Рог», Владивосток.

источник:
Данная страница не является официальной и новость может быть не достоверной, т.к. скопирована роботом с другого ресурса, на котором в данный момент новость могла быть удалена и исправлена ошибка.
09:00